大华宾馆全面维修工作总体方案

　　大华宾馆全面维修工作总体方案

　　(已经2019年3月22日省人大常委会秘书长会议研究)

　　(已经2019年3月28日省人大常委会党组会议研究)

　　省人大常委会办公厅大华宾馆

　　(2019年3月20日)

　　鉴于大华宾馆已有近10年没有进行过全面维修，宾馆已陈旧老化，2018年年初以来，分管宾馆工作领导甘跃华副秘书长亲自带队，对蓉园、九所、湖南宾馆、枫林宾馆、友谊宾馆、富丽华大酒店、瑞吉酒店等十多家有代表性的酒店进行了调研。随后大华宾馆与多家设计单位进行了充分的沟通，并广泛听取省市旅游饭店行政管理部门领导、省市饭店协会领导、省星评员、同行专家以及宾馆干部职工的意见与建议，至今思路已基本成熟，现根据宾馆总经理办公会议研究的有关情况编制本总体方案。

　　一、大华宾馆的基本情况

　　(一)历史沿革

　　大华宾馆始建于1956年，最初称省人民委员会妙高峰招待所，1993年10月正式更名为湖南省大华宾馆，2006年6月，宾馆按四星级标准在原址上开发重建，并于2009年12月26日隆重开业。2010年12月29日，宾馆荣膺“国家四星级旅游饭店”。2016年以来，宾馆先后成立了物业管理公司、酒店管理公司及餐饮管理公司，形成了“一体三翼”的经营格局，并以此为依托，确立了“履行神圣使命，打造精品四星，创建温馨家园”的发展思路。宾馆目前拥有不同风格的各类客房280间，会议室5个，宴会包厢23个，停车位350个。

　　(二)宾馆经营及资产情况

　　1.经营情况。地铁三号线2013年底动工以来，虽然宾馆经营遇到了前所未有的困难，但全体党员干部憋足了干劲，撸起袖子加油干，取得了较好的经营成果。2018年自营收入完成率103%，客房入住率为72%，受到省市旅游行业主管部门、省市旅游饭店协会学会领导与专家的肯定。2018年，大华在实现全年收支平衡的同时还略有结余，2018年大华还被评为长沙市最佳老品牌酒店。

　　2.资产情况。2016年初新班子接手时，宾馆账上结余资金9000万，三年下来，我们先后购买了246个车位，每个车位单价为13.1万，购买了大华写字楼25楼半层楼，有700多平方米，每平方米1.05万，还添置了一些设备等，固定资产增值将近4000万，截止2018年底，宾馆账面结余资金8000万元，较好的实现了国有资产的保值增值。

　　二、大华宾馆实施维修的必要性

　　(一)行业有惯例。

　　按照宾馆行业惯例，宾馆每6年左右必须进行一次全面维修。宾馆自2009年重建开业以来，连续运营已近十年时间，从装饰到设备设施已经陈旧老化，近年来一直处于修修补补的状态，期间并没有进行过全面的维修，较大部分经营区域与对客服务场所存在着墙纸严重发霉、地毯严重损坏、管线严重老化的现象，急需维修，以确保高质量完成机关接待服务工作。

　　(二)消防有要求。

　　宾馆客房楼层分布情况(16楼除外)，根据现行的消防规范要求，存在消防疏散距离不达标的问题。为了解决这一消防隐患，需对客房楼层走廊按照16楼的布局进行调整。这样一来，不仅可以满足消防要求，同时又可以将十年来长期使用率不高、品质感较差的无窗黑房(共36间，其中客房18间)分别向东西两头调整为有窗房。

　　(三)市场有需求。

　　大华宾馆地处长沙市东塘商圈，目前是该区域唯一的一家四星级旅游饭店。近年来，由于年久失修，宾馆很多老客户提建议，要求宾馆进一步提升品质；网络客人的评价意见中对大华的硬件改善也表达了相关的诉求；常委会领导、机关同事们，对大华改善服务条件、提升市场形象、焕发品牌影响力、进一步为机关做好接待服务保障工作曾先后提出过明确的要求与意见；特别是东塘商圈中的多数星级宾馆近两年相继进行了提质改造，给大华宾馆带来了竞争压力。

　　三、维修的政策和技术依据情况

　　(一)政策依据

　　虽然《党政机关厉行节约反对浪费条例》第24条规定：党政机关不得以任何名义新建、改建、扩建所属宾馆、招待所等具有接待功能的设施或者场所。但是，经咨询省机关事务管理局、省国资委及省、市、区发改委，为适应市场的需要宾馆可以进行全面维修。

　　(二)技术依据

　　1.《旅游饭店星级的划分与评定》(GB/T14308-2010)；

　　2.《星级饭店访查规范》(LB/T006-2006)；

　　3.《建筑装饰工程施工及验收规范》(GB50210-2018)；

　　4.《高层民用建筑设计防火规范》(GB50016—2014)；

　　5.《湖南省居住建筑节能设计标准》(DBJ 43 001-2017)；

　　6. 《中华人民共和国国家标准:智能建筑设计标准》(GB/T50314-2006)等。

　　四、维修的整体思路及目标

　　为整体把握“省人大会议服务中心、省人大接待服务中心、省人大培训基地、商务旅游接待宾馆”的功能定位 ，更好地履行神圣使命，打造精品四星，创建温馨家园，宾馆于2018年初开始启动本次维修筹备工作，本次维修将延续中式、现代、简约、大气的主基调，实现风格上修旧如旧，效果上便捷、舒适、绿色、安全的目标。

　　宾馆为自收自支的事业单位，停业维修将会造成宾馆现有客源及优秀员工的流失，重新恢复宾馆经营将需要一段很长的时间，为延续宾馆经营管理，根据宾馆实际经营情况，计划在地铁三号线东塘站修建期间(2019年至2020年)，用两年时间，在不歇业的情况下将宾馆所有近五年来没有维修过的区域进行一次全面的维修。此次维修项目的推进须科学统筹，措施得力，时间得当，施工紧凑，力争将对宾馆经营的影响降到最低。

　　五、实施维修的工程内容及估算

　　(一)单项维修施工内容及估算(共12项内容)

　　1.大堂中部区域维修(200万元)。拟对大堂二楼连廊、吊顶升高、中央空调管道重建、灯具提质等项目进行维修，以消除吊顶霉变、开裂等现象。

　　2.五楼餐饮维修(300万元)。餐饮为宾馆的三大核心之一，原承租单位至尊如意在近八年的时间里没有进行大的改造，日常维护也不到位，造成宾馆2017年收回餐饮后，餐饮包厢装修严重落后于时代的发展，墙顶多处发霉，功能区域也不符合现在经营的需要，为此宾馆计划对整个餐饮区域包括接待厅、厨房、包厢等进行整体维修，以适应餐饮经营需要。

　　3.六楼会场维修(200万元)。随着时代的发展，现在会议也在向智能化、自动化发展，且宾馆会议室一直作为“履行神圣使命”满足机关会议接待的重要场所，但宾馆六楼会议中心一直未进行维修，会议室隔音效果不理想，现有音响设备均已无法满足现代会议需要且墙纸、吊顶霉变开裂，为此宾馆计划对多功能厅软包隔音设施进行维修。

　　4.8～12楼简易维修(750万元)。宾馆客房只在2015年进行了简单维修，十年时间使得客房区域早已不堪重负，地毯、电视、灯具开关等都已陈旧，落后于时代发展，因此宾馆根据实际情况计划对8～12楼进行简易维修，以满足经营需要。

　　5.13～15楼升级维修(1800万元)。宾馆计划对13～15楼进行全面升级维修，打破原有不合理的布局，重新划定客房内部功能区域，统一楼层公共区域的装饰设计，统一运用VI导视设计，统一施工工艺，以消除安全隐患和局部霉变、裂纹现象。

　　6.7楼与16楼功能互换优化维修(350万元)。现在宾馆16楼为棋牌室，客人晚上打麻将会严重影响15楼客人休息，已造成多起宾客投诉。基于此，宾馆计划将7楼客房与16楼功能互换，减少对宾客的影响，减少宾客投诉，同时对这两个楼层进行简易维修。

　　7.大楼外墙维修(50万元)。宾馆大楼2009年落成时就曾对外墙进行整体亮化美化设计，因使用年限已久，现已损毁。目前外墙存在开裂、脱落现象，存在安全隐患，拟对外墙进行维修，对灯带进行更换。

　　8.所有后台公共区域维修(100万元)。宾馆后台区域为宾馆企业文化传承的主要载体，同样也是宾馆近300名在职员工工作、生活的地方，为进一步践行“创建温馨家园”的理念，宾馆计划对所有后台公共区域进行适当维修。

　　9.监控系统普及、升级及机房维修(100万元)。宾馆的监控系统为10年前的设备，其基本布局与设备的清晰精准度已无法满足现在酒店管理的需要，因此宾馆计划对整个监控消防系统进行维修，同时为进一步扩大经营面积，拟对监控机房进行搬迁。

　　10.地下车库智能化维修(100万元)。随着时代的发展，汽车已经普及，现长沙市汽车保有量已超过200万辆，车库也随之成为酒店的另外一个门面，停车方便与否也成为考量一个酒店的重要指标之一。而宾馆车库自2009年建成以来一直未进行整体规划，特别是2017年宾馆回购了主楼剩余的246个车位，现宾馆已有地下停车位300多个，地下负二、负三楼也纳入宾馆整体管理范围。目前，地下车位的导视系统混乱，灯光昏暗，造成宾客停完车后犹如在迷宫穿梭，一时无法找到宾馆大堂及地面经营区域，离店时也无法及时找到自己的车辆，给宾客带来极大的不便，因此，宾馆计划乘此次维修之际，对车库进行必要维修，提升照明度，消除消防隐患，确保宾客安全。

　　11.其他如更换电视机等工作(100万元)。宾馆客房的电视机为10年前购进的，随着时代的发展，现在已无法满足宾客需要，因此宾馆计划整体更换客房电视机及相关服务系统。

　　12.水电、电梯、弱电等其他维修(250万元)。

　　(二)宾馆维修整体估算

　　根据湖南大学设计研究院此前为宾馆制订的《全面维修概念设计方案》，宾馆此次维修涉及宾馆主楼近五年来未翻新的大部分区域，整体估算控制在4300万元内。

　　六、维修资金及来源

　　本次全面维修资金估算控制在4300万元内，资金来源是宾馆自有结余资金，具体每个项目的预算明细还需等到项目实施过程中予以明确。宾馆维修资金的使用将严格按照《大华宾馆大额资金使用办法》的规定，依法依规依程序，待机关确定大的原则后，宾馆将依次召开座谈会、职代会征求意见，表决通过。

　　七、实施维修的工作计划及进度安排

　　宾馆总体维修遵循“不停业”的方针，分步实施，衔接紧凑，预计于2020年10月底完成宾馆全面维修工作。

　　(一)前期准备阶段

　　1.考察调研阶段：2018年初至2018年7月。宾馆从2018年初就对多家省内外国际品牌高星级酒店和全国人大酒店联盟单位进行了学习观摩交流，针对宾馆全面维修工作进行了充分的市场调研与论证。

　　2.遴选维修设计公司：截止2018年8月，委托北京华诚博远、湖南大学设计研究院、湖南斑马线三家设计公司同时分别开展相关的维修设计。2018年8月施工设计图纸初稿完成，8月13日三家设计单位就设计情况向总经理办公会成员进行了专题演示汇报，并进一步征求了宾馆管理团队的意见。

　　3.评审阶段：2018年8月至2019年元月。2018年8月29日宾馆邀请了省旅发委王超祥副局长一行四人来馆指导维修工作。之后分别要求设计单位根据省旅发委专家意见，对照新的四星级酒店评定标准，逐一核对了现有的设计图纸细节，并委托北京华诚设计团队以统一的效果来优化与修改客房楼层公共区域的装饰设计方案，为下一步的维修工作做好准备。2019年元月10日，宾馆再次组织长沙市旅游饭店协会领导、同行专家座谈会，就全面维修总体方案听取意见。

　　4.有关手续报批阶段：2019年上半年。

　　5.施工准备阶段：2019年6～8月。分区域进行施工招标等工作。

　　(二)施工阶段

　　1.施工实施第一期阶段： 2019年9月至2020年3月，完成宾馆13～15楼、车库改造工作。

　　2.施工实施第二期阶段：2020年3月～9月。完成大堂、五楼、六楼改造工作。

　　在第一、二期施工阶段，穿插进行8～12楼改造及7楼与16楼功能互换工作。

　　3.竣工验收阶段：2020年10月～11月。对整个改造施工进行工程竣工验收。

　　八、维修工作的组织管理、招投标管理、技术管理

　　(一)成立维修工作领导小组，王少华任组长，其他班子成员任副组长，全面负责宾馆维修工作。

　　(二)成立招投标工作领导小组，王少华任组长，其他班子成员任副组长，并委托专业招投标公司代理宾馆所有项目的招投标工作，坚决杜绝提篮子、转包、分包、化整为零、串标围标等违法违规行为。

　　(三)通过招投标的方式确定专业监理公司、审计公司，对宾馆维修工程进行质量监督及工程跟踪审计，并要求设计单位全程提供技术支持，确保维修工程质量达到优良。

　　九、加强制度建设与人才培养

　　在宾馆维修期间，进一步完善宾馆相关方面制度，以适应新设施设备的要求，并借本次全面维修的机会锻炼宾馆员工队伍，加强人员培训，为维修之后宾馆的经营工作奠定基础。

　　十、经济效益和社会效益分析

　　(一)宾馆为常委会直属事业单位，承担着为机关服务的神圣使命，本次全面维修后，大华一定能更好地服务机关；

　　(二)2019年为宾馆的评定性复核之年，本次维修，宾馆将严格按照新星标要求开展，希望通过此次维修能顺利通过国家级四星级饭店评定性复核工作，实现保四星的愿望；

　　(三)有望在东塘区域众多酒店竞争中稳定市场份额；

　　(四)有望在六年内收回投资(维修工作完成后，预计客房平均房价能提高50元，入住率能提升10%；预计餐饮上座率能提升15%，人均消费能提高30元，宴会预订率能提升30%；会议预订率能提升20%)。

　　十一、请求上级主管单位解决的问题

　　(一)申请省财政在经济上给予一定的支持。截止至2018年底，虽然宾馆账面结余资金8000万元，但宾馆现在正处在困难时期，国美电器公司已经提出提前终止合同，地铁三号线东塘站建设还未有定期，而且宾馆还有480余位职工，负担较重，需向省财政申请给予一定的资金支持。

　　(二)政策上给予一定的倾斜。申请各专门委员会工作机构把相关会议定点在大华宾馆召开。支持宾馆拓展经营渠道，在大华宾馆加挂省人大培训基地牌子等，以便于大华开展人大系统干部培训工作。

　　(三) 关于9个楼层的走廊布局调整问题。根据现行的消防规范要求，有9个楼层部分房间的疏散距离超过了消防规范要求，需取消每层楼的4间无窗房，对走廊进行局部调整，以消除消防安全隐患。

附件：湖南省大华宾馆全面维修概念设计方案