依法规范物业管理 推进和谐社会建设

　　7月19日，省十三届人大常委会第五次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》，并即将于2019年1月1日起正式实施。物业管理涉及千家万户，与人民群众的切身利益息息相关，贯彻实施好该条例，对于规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，提升社会治理能力、建设和谐社会具有重要意义。近日，省人大常委会委员、省人大法制委员会主任委员王刚对条例的有关情况进行了解读。

　　充分发挥主体作用，提高业主自治能力和水平

　　自1994年长沙市第一家物业服务企业成立至今，我省物业服务行业二十多年来实现了快速发展，行业规模迅速壮大。据省住建部门提供的资料，目前，全省物业服务企业有4000多家，物业服务从业人员有40余万人。全省城市95%以上新建物业实施了物业管理，物业管理面积约7亿平方米。在物业服务快速发展的同时，业主自治制度则推进缓慢。据不完全统计，全省在管物业项目10000多个，成立业主大会的小区只有3000余个，占比不足30%。业主自治制度推进缓慢除存在业主参与意识不强、权利和义务不清晰等问题外，业主大会成立难、业主委员会履职不规范、业主自治能力和水平不足等亦是重要原因。因此，针对这些问题，条例作出了针对性规定。一是降低了业主大会成立门槛；二是明确业主委员会委员候选人的条件，规范业主委员会信息公开、换届及移交程序，业主大会可设立业主监督委员会等，选好业主委员会，保障其履行好职责。三是充分体现“租售同权”，保障了物业使用人在参与物业管理活动中的知情权和监督权。王刚认为，充分发挥业主、业主委员会的主体作用，是提高业主自治能力和水平的重要保障。

　　完善前期物业管理制度，源头预防解决纠纷

　　前期物业管理中，开发商不按要求建设、不按规定交付或移交物业，保修责任不落实，开发建设中的质量隐患、配套设施不全、功能不完善等问题遗留到物业服务管理过程中，导致物业服务“先天不足”、纠纷多发。王刚介绍，为从源头预防解决纠纷，条例主要从四个方面进行规范。一是强化了承接查验的作用，新建物业未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。对未履行承接查验义务且拒不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案。二是优化了承接查验的组织，前期物业服务企业应当邀请业主代表、当地物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加现场查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。三是明确了承接查验情况处理及备案要求，现场查验完成后，物业服务企业要与开发商签订物业承接协议并公示，将物业承接查验情况向当地物业管理行政主管部门备案。四是建立了物业保修金制度，建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障，从而落实建设单位的保修责任。

　　规范物业管理服务，促使物业服务企业优化经营

　　实践中，物业服务市场存在市场化程度不高、物业服务企业及从业人员行为不规范、物业行业诚信体系建设不健全等问题。王刚介绍，条例针对这些问题，一是规范了物业服务企业行为。明确了物业服务企业的权利、义务、禁止行为，以及进入、退出机制；建立了项目经理人制度，落实项目管理责任。二是规范了物业服务收费。物业服务企业应当公示收费项目、收费标准、收费依据、收费方式；提高收费标准必须经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主应当履行物业服务合同约定的交费义务。三是规范了物业的应急管理。物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业的，可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理，其费用由全体业主共同承担。四是建立全省的物业服务监管平台。省人民政府物业管理行政主管部门组织建立全省统一的物业服务行业信用信息平台，记录物业服务企业的信用信息并向社会公布。

　　改进物业使用和维护，破解实践中的突出问题

　　物业的使用和维护中，一直存在物业承接查验难以发挥实效、装修管理难、小区停车难、专项维修资金使用难、老旧小区物业改造难、既有建筑加装电梯难等突出问题。王刚介绍，针对这些问题，条例从六个方面强化了有关规定。一是明确了业主、物业使用人的义务，同时明确规定物业管理区域内的禁止行为。二是明确了车库车位管理要求。三是明确了房屋装饰装修管理要求。四是规范了公共部位经营收益分配。五是优化专项维修资金管理。六是推进老旧小区物业改造。

　　明确监管职责，健全物业服务管理体制机制

　　王刚认为，物业服务管理是一项综合性很强的社会管理工作，涉及业主、物业使用人、建设单位、物业服务企业、公用事业专业经营单位、有关职能部门等多个主体，涵盖民事、行政等多种法律关系，需要建立多方协调、职能明晰、运作高效的管理体制和机制。对此，条例作出了具体规定。一是明确了政府的职责。二是细化了物业管理行政主管部门的职责。三是管理重心下移，强化了基层政府和居民自治组织的监督和指导物业管理的职能。四是明确了行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。五是建立了高位协调机制，设区的市、自治州、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度，研究解决物业管理活动中的重大问题。六是建立了基层纠纷解决机制。

　　要求出台配套规定，保障条例有效实施

　　王刚认为，《湖南省物业管理条例》是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规，法律关系复杂，其中很多的制度设计仅靠条例本身是远远不够的，因此，需要政府相关部门依据规定出台相关的配套实施细则，形成完善的制度体系，才能保障条例的落实。对此，条例规定业主大会及业主委员会指导细则、物业管理联席会议制度、物业保修金管理办法等相关的配套规定，由省人民政府物业管理行政主管部门按照《湖南省地方立法条例》的有关规定制定。