关于明晰我省商品房小区地下车位产权的建议

　　随着我省经济建设的快速发展，城市建设日新月异，全省民生居住状况得到明显改善。地下车位作为住宅小区必不可少的配套，为满足广大群众日益增长的停车需求，缓解城区停车难的矛盾起到了巨大作用。目前由于我省住宅小区地下停车位产权没有一个清晰的规定和权威的解释，暂未出台针对性的文件规定，导致全省各地业主对于地下车位的买卖、租赁、产权问题与物业、开发商之间争论不休、矛盾愈演愈烈，导致群体冲突、堵门堵路、聚众打砸等问题较为突出。

　　一是地下车位之争涉及面广，群体事件频发，导致严重社会矛盾。据2017年统计，湖南省机动车驾驶人目前已超过1300万，机动车保有量超过1100万，分别位列全国第9、第10。随着我省经济社会快速发展，停车难成为市民反映最强烈的“城市病”之一，无论是长沙、岳阳，还是其他各地市州。如今广大群众的出行离不开车。而想要让车在路上跑得欢，行得顺，首先得解决车辆停放的问题，这是与生活息息相关的大事!相比之下，停车位的增加速度远远跟不上机动车增长量。目前停车现状基本是，一方面城市道路两旁停满了车，严重影响交通；另一方面许多居住小区虽按规划要求建设地下车位，但严重空置，业主大都不愿购买，不惜将私家车停在小区外面道路上，加剧了停车难的矛盾。业主与开发商对地下车位产权认识不统一，各执一词，许多业主认为地下停车位产权属全体业主所有。据了解，全省各地小区均发生过业主与开发商、物业因停车场的矛盾纠纷，引发过大规模的群体事件。这不仅严重影响到业主日常生活与企业合法权益，也给社会稳定造成不良影响。开发商认为，地下车位行车道及不可划车位的区域占用大量面积，导致分摊面积较大，未纳入地产开发成本，而且一个车位仅成本已达8—10万元，还另需计算税费、财务利息等。业主认为，购房成本已包括地下车位的费用，产权应该是所有业主共用。实际上开发商建设地下车位积极性不高，但规划、人防部门强制要求住宅小区必须配建一定比例的地下车位或地下人防工程。

　　二是住宅小区配建地下车位有社会性及公益性、强制性，政府应予以鼓励。地下车位作为独立存在、按规划建设的不动产，考虑开发商与业主、业主与业主之间的交易及银行按揭、抵押融资的需要，应给予确权抵押。目前湖南省各地市基本都没受理地下车位不动产登记。而且要求开发商补交土地出让金方可办证。开发商认为，竞拍受让国有建设用地时，已经足额缴纳了土地出让金，且规划建设用地指标已明确包含地下车位。要求地下车位补交土地出让金为重复收费，与民争利。地下车位不同于其他的地下空间，其带有明显的社会性及公益性、强制性。开发商无法承担补交土地出让金带来的沉重负担。税费高了，最终成本压力仍然是广大民众及市场承担。由于成本增加，开发商建设及业主购买地下车位的积极性必然大受打击。如此一来，小区停车难问题将变得更加严重。强制要求补交土地出让金，将导致大量开发商不开具税务发票，私下转让，反而得不偿失，造成国家税源流失，业主权益无法保障。

　　为维护业主、建设单位的合法权益和社会稳定，建议省相关主管部门根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》《湖南省物业管理条例》等法律法规，结合全国各省市作法，尽快对我省住宅小区规划内的地下车位产权、买卖、租赁等相关问题予以明晰规定，进行正面引导，尽快化解社会争议与矛盾，保障广大民众安居乐业及开发企业合法权益。